2024年業態觀察系列，從市場環境、政策導向和新增需求等多維度切入，為建材企業在24年的戰略布局提供數據與意見參考，幫助企業在行業大潮中把握新一輪的趨勢。

此篇為系列觀察第一期，詳解為什么城市更新板塊值得關注，又將為建材行業帶來哪些新機遇。

01 需求、政策、資本 利好城市更新發展

城市更新即是提升人居品質為目標，聚焦民生、公益、基建、生態等板塊，提供政策、資金、專業等多元支持。

其中三種核心更新形式為保護修繕、改造提升、拆舊建新。

需求側持續增長

2023年我國每年新增城鎮居住需求約12億平方米，城鎮常住人口增加（剔除行政區劃變動）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的31.5%、 32.7% 、35.8%。2032年總需求預計波動降至10億平方米，城鎮常住人口增加、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。未來城市更新市場空間將持續加大，成為房地產市場重要的增量板塊。

政策內需拉動萬億級市場

據中指研究統計，截至2023年11月底，全國共實施各類城市更新項目約6.6萬個。其中，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個；加裝電梯3.2萬部，增設停車位74.6萬個，增設養老、托育等社區服務設施1.4萬個；改造城市燃氣等各類管道約10萬公里。全國范圍內2023年城市更新項目顯著多于2022年。

2023年4月28日，中央政治局會議提出要在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。從總體投資規模來看，預計未來三年22城的城中村改造直接投資每年或維持在萬億水平左右。

城市更新REITs前景規模廣闊

除政府頂層戰略引導外，城市更新項目的長周期、大總投特性，導向了多元化的投融資模式和資金來源。核心資金支持主要有三種形式：投資基金化（政府母基金、產業基金、私募基金）；建設信貸化（銀行貸款、信托）；運營證券化（REITs、CMBS、ABS）。目前常見的城市更新類項目資金來源模式包括政府采購、PPP（政府和社會資本合作）模式、特許經營模式和“投資人+EPC”等模式。

其中，公募REITs在當下及未來相對更具有代表性，為政府和企業提供了更多的融資選擇，有助于地方政府減少負債，改善企業現金流狀況；在項目進入運營期后，也為投資者提供資金退出渠道，實現“投融管退”的可持續閉環。

此外，投資基金與建設信貸方面相繼推出利好政策。1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，指出要發揮經營性物業貸款作用，滿足房企合理融資需求。這有利于提前釋放不動產或潛在收益資源，實現“投融管退”中“管”的健康運營，并關聯“物業運營&社區康養”業務資源，釋放內需經濟。

參考海外：REITs市場整體規模一般占當地GDP的3%~16%，考慮到當前我國資產證券化市場規模較為有限，保守以2%-4%的比例估算我國REITs市場的潛在規模，則未來有望達到2.5-5萬億元，市場空間廣闊。

02 城市更新發展中的新需求、新路徑

老舊改、城中村、建筑修繕/翻新、社區提升

老舊小區改造繼續發力

2023年1-10月新開工改造城鎮老舊小區5.21萬個、859.25萬戶，按小區數計開工率為101.7%、按戶數計開工率為102.3%。考慮到開工到完工間的時滯性以及“十四五”整體目標的完成壓力，預計大部分省份2024年舊改目標仍將維持較高水平。

過往舊改工程中，高頻出現原始建筑圖紙缺失、需要基礎處理、設計與施工脫節等問題，加上老舊小區在房齡、地理區位、老化程度等方面的差異，對建材企業的產品與服務能力提出了更高的需求。

頭部建材企業率先打造城市更新場景化解決方案及集成化應用示范。如立邦提供城市更新改造一站式涂裝解決方案，整合產品-設計-施工三位一體，承包舊改工程的建筑勘查檢測及診斷、方案設計、材料采購、施工交付、品保及維修全過程，業主不用再分別對接造價、設計、施工等單位。

對于中小型企業，則建議與城市更新場景下的關聯品類進行生態合作，共享渠道資源，合作打造解決方案，實現業務升級與價值鏈延伸。

城中村改造接力棚改創造新需求

當前城中村改造作為城市更新、拉動投資的重要抓手之一，預計將在政策支持下迎來加速階段。

本輪城中村改造強調以市場化為主導，引入更多央、國企及民間資本參與運營。根據安信證券測算，在不同拆除比例和開發周期下，未來21個超大特大城市城中村改造總投資規模為3.5-8.2萬億元，建設工程投資總額（不含土地成本）為1.8-4.0萬億元。

改造模式方面，本輪改造采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造。近年來住建部多次明確城市更新中要避免大拆大建，因此預計會存在大量微改造需求。

設計、施工、建材和配套環節等企業都有望受益。城中村改造中的拆除新建類項目，從開工至竣工全流程對建材均有需求，涉及水泥、玻璃等大宗建材，以及防水、涂料、管材、板材和五金等消費建材；整治提升類項目主要進行防水修繕、外墻重涂和管線整修，防水、涂料及電線電纜等材料需求占優。

城中村改造的項目周期長，現金流要求高，利益主體錯綜復雜，規劃與拆遷推進的本地化要求高。建議建材企業關注具有城中村改造經驗的區域性規劃設計龍頭，資金狀況良好的區域性國企施工龍頭及全國性央國企等方相關需求。

在營銷側，從初始設計階段便介入做產品推廣，增加設計選型機會；關注央國企相關項目招募儲備信息，增加項目合作機會。

家裝家居市場需求增長

據《2023年中國家裝行業研究報告》預測，中國家裝家居市場總體規模在2025年達到5萬億元左右，在2030年達到7萬億元左右，年均增長率超過6%。

基于舊改、舊房翻新、二次裝修的存量房市場，占市場總規模的比重將持續提高，存量房裝修市場規模2025年有望達到3.34萬億元，將為頭部企業開拓大家居建裝市場的持續發展提供穩定增量。

建議建材企業靈活調整銷售渠道，全價值鏈布局。22年東方雨虹成立建筑修繕集團，實施B+C的戰略布局，其中“雨虹到家服務”品牌簽約社區服務商、運營中心和服務中心，拓展刷新服務、修繕保險、舊房改造等服務；東方雨虹城市更新有限公司，與設計、投資、建設及運營端主體合作，聚焦于老舊小區、廠房改造、學校醫院等綜合體的更新服務，搭建服務于城市更新”規劃、設計、融資、建設、運營“的服務產業鏈條。

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